献血を続けられたことに感謝
献血を始めた頃は毎回お金をいただきました。
売血はいけない、ということから図書券になり、その図書券は子どもたちのマンガ本に化けました。
その頃、献血定年は60才でしたが、69才に延長されました。その結果、還暦後の今回300回を達成することができました。
月に1回程度、約40分ベッドに寝ているだけ、というささやかなボランティアをしただけで、肝機能や血圧の検査結果を教えていただきました。30代に、献血中機械が止まったことがありました。
ヤオコー美術館
毎年増収増益を続けているヤオコーは、美術館を川越市氷川町の氷川神社の北、新河岸川のほとりに建設。2012年3月にオープンする。敷地面積は約１８２４平方メートル。建物は平屋で約４６４平方メートル。
新斎場
川越市は、「やすらぎの里」の東側に新斎場を建設することを決めた。当初の計画2.7ヘクタールを3分の2に縮小するが、火葬炉12基、告別室4部屋の当初計画は維持する。2012年度中に都市計画決定をし、2015，2016年度の完成を予定している。
大震災と路線価
１日、国税庁は大震災による価値下落を反映するため、路線価の調整率を発表した。
福島第１原発周辺は１００％減価、ゼロとなる。
大震災、津波の被害を受けた三陸は、最大８割減価、５分の１の評価となる。
千葉
千葉県士協会20周年式典があり、28日千葉駅に下りた。
千葉市はさいたま市よりも先(1992年)に政令市になり、人口96万3千人。大宮は123万人。
駅前のそごう(69648㎡)の中に入ると、人が多い。2010年売上高780億円(1.6％増)、大宮店(40295㎡)の329億円(0.4％減)から比べると面積も多い分売り上げも大きいのだがそれ以上に人が多く感じた。
その一方、駅前の路上を歩く人は少ないのだ。
5年
快晴の朝 喜多院にお詣りしてきました
父、定雄が亡くなったのが平成18年10月28日、今日がちょうど5年。
その間、父に縁の人たちもかなり亡くなりました。
弊社の仕事にも大波やら、縁が広がったり 起伏はあったものの何とか幸せを感じております。
献血の基準
成分献血を続けてきたが、今年から変わったらしい。
これまで５４才を超えると血小板献血ができず、血漿のみの献血だった。
細胞も年をとると良い血小板ができないから、と言われてきた。年をとった細胞は当てにならないのだ。
黒澤明
川越スカラ座に行き、「天国と地獄」「羅生門」を見てきました
舞台のような演出もありましたが、高台から見る工場地帯。ゴミの浮いた川沿いの京浜工業地帯。
天国と地獄を象徴する後継がありました。懐かしいこだま号やトヨペットクラウン。
横浜黄金町はあんなに怖いところだったんでしょうか
最近の地価動向(11年9月)
2011年９月21日 平成23年地価調査価格が発表になった。
最近の地価動向はこちら
競売実務の本
昨年6月弁護士会館で行った研修会の内容が本になった。
東京弁護士会の弁護士専門研修講座「不動産法の知識と実務」（ぎょうせい）のうち競売に関する鑑定実務を講演したもの。
9/29から店頭に並ぶらしい。
大震災と子どもたち
縁があってお世話になっている坂戸あずま幼稚園の子どもたちが、マスコミに取り上げられた。
イギリスの子どもたちとインターネットを通じた交流を長年続けてきていたが、３月の大震災を見てイギリスの子どもたちからたくさんのお手紙が届いた。津波のテレビ映像を見て心配して小さな胸を痛めたようだ。イギリスの子どもたちの描いた絵に坂戸の幼稚園児が手を加え、５ｍに及ぶ大きな絵ができた。イギリスの日本大使館にかけられることになったため、上田埼玉県知事、伊利坂戸市長らのメッセージを添えて、ロンドンに送られたことがNHKにより報道された。
川越きものの日
この8月から小江戸川越では毎月18日を着物の日としている。
小江戸川越観光協会
毎月8日が蓮馨寺の呑龍day
毎月28日が成田山川越別院の蚤の市
間の18日が何もないことから、その日になった。
手形の返還
1991年、今からちょうど20年前、子どもたちに「ふるさと川越大好き人間」になってもらおうと、未来の自分へのタイムカプセル(手形)を作ってもらった。本来、市制百周年の時にみんなで開けて中身を取り出そうとしていた。西口整備の都合から移設されることになり、それなら今返還を希望する人に返したら、と企画した。
手形の返還
1991年、今からちょうど20年前、子どもたちに「ふるさと川越大好き人間」になってもらおうと、未来の自分へのタイムカプセル(手形)を作ってもらった。本来、市制百周年の時にみんなで開けて中身を取り出そうとしていた。西口整備の都合から移設されることになり、それなら今返還を希望する人に返したら、と企画した。
一番街の一方通行
一番街の交通問題は、TBSの番組でも取り上げられた。噂の東京マガジン(７/３)
一方通行かを反対する住民が反対運動の捨て看板を乱立させたもの。
蔵造りの町並み
手形返還
６月初めに案内をした手形返還プロジェクト。川越駅西口に２０年前に設置した１７１５の手形(市制百周年までの個人タイムカプセル)を作った子供たちに返そうというもの。住所氏名が分かっている人、約１５００名に書類を送った。７月１５日まで登録期間を設定した。そのため、この２ヶ月間は、手形に関することでてんてこ舞い。ホームページ更新もすっかりサボってしまった。
東飯能市民活動センター
東飯能駅前の丸広百貨店内に飯能市市民活動センターがオープンした。
7階部分2040㎡に多目的ホールやギャラリーを配置する。
賃借料を見て驚いた。
年間1200万円プラス共益費570万円。共益費込みとして計算すると月額723円/㎡となる。
郊外の木造アパート並みかそれ以下の賃料であろう。
手形返還
川越駅西口広場には20年前から子どもたちの手形が敷き詰められている。
子どもたち約1800人が1715個の手形を作った。イチゴパックにセメントを入れてこねコンクリートのかたまりを作った。それをタイムカプセルとして30年後の自分に対するメッセージを入れたものだ。今回、西口整備のために10年前倒しで返還することになった。ところが、どの手形は誰のものというリストがない。学校からまとめて受け取り個別のタグもなかったからだ。
鑑定評価のニーズ
不動産鑑定評価の仕事は、銀行の担保評価や裁判所の鑑定によって行われてきた。それが昭和39年に法律が施行され、地価公示制度が整備されることで社会的に広く知れ渡った。
「地価公示価格は取引の指標である」と書かれてある。しかし、その頃の不動産鑑定士の仕事は官公庁や銀行など、不動産についてよく知っている人たちが依頼してくるのがほとんど。洋服にたとえれば、オーダーメイドと言えるだろう。
それも致し方ない。不動産は二つと同じものがない、という特性を持っているから、それぞれの土地の価格を求めるのに第三者の意見を聞く、それが不動産鑑定評価である。仕事として必要なときに求めることが多く、依頼者もプロと言える。
デパートへ行こう
暑い夏は苦手だ
寒いとなればありったけのものにくるまり身体を動かせば何とか過ごせる。しかし、暑い夏は裸になってもアツい。まして動くとベタついた身体がイヤでならない。
昭和40年代はクーラーがないのが当たり前、電車も窓を開けて風を入れるしかなかった。
今は、どこでも空調が効いている。楽をすることに慣れてしまった身体は30年前には戻ってくれない。昨年のような暑さになれば、家の中でも「クーラーを効かして」となるのだろうが、家庭のクーラーは一人のために部屋全体を冷やしている。路線バスに比べてマイカーが非効率なように、家庭のクーラーが首都圏1420万世帯で使われると効率が悪いのだ。
人の集まる施設は、中に入る人が多少増えたからといって空調が使う使用電気料には比例しない。
「暑い夏の午後は、デパートで涼もうではないか」
現状と積算
放射線被害は見えない、感じられないだけに不安が募る
それ故にビジュアルなグラフが必要なのだが、新聞もテレビも提示してくれない
水素爆発により建屋が吹き飛んだ3月12日から15日には、かなりの量の放射性物質が飛散したのだろう。しかし、その後はごく微量と聞いている。第一原発から10㎞地点の現在地はいくらなのか、それは10ミリシーベルトと言われるインドやブラジルと比べてどの程度なのか、
今も放射性物質の飛散は続いているのか、今はほとんど広がっていないのか、
現状と積算数値をグラフによって分かりやすく説明すべきである。
現在のマスコミは3月11日以前の数値と比べるだけであり、現状を理解させようとする努力はしていない。
南の島
競売ネットワーク総会にかこつけて、沖縄を訪れた
大震災の影響は、沖縄にも及んでいる。外国人観光客をほとんど見ない。さらに修学旅行を除く団体客もほとんどキャンセルだそうだ。
「花見どころではない、日本はみんな自粛だ」石原知事の威光なのか、祭りも旅行も影を潜めている。
沖縄の元気もなくなさせて、被災地を勇気づけられるのだろうか
性善説 性悪説
義援金の配分がなかなか進まない
「キチンと被災者全てに渡したい、不心得者がいるからダブらないように渡したい。本人確認の資料がない人には渡せない」
正確に組織的に仕事をするのには役所の機構は素晴らしい。しかし、今、被災地にその役所機能を期待するのには無理がある。そもそも住民票も揃わない町もあるのだから。
今、重要なことは義援金を必要な人にすぐ渡るように、民間の組織や町内会を使うことだ。
地域がそのまま残っている被災地だから、顔なじみばかりだろう。誰に渡ったか、本人確認は簡単である。受け取りはサインでよいのだ。
リバースモーゲージ
大震災の報道を見て「自分たち鑑定士に何ができるのか」を考えた。
還暦を迎える人間にがれき除去は何日も続けられないだろう。医療、介護の知識もない。重機のオペレーション技術もないのだ。マチを、日本を元気にしようと呼びかけ、義援金を日赤に送るくらいしかなかった。
しかし、ひと月たった被災地の人に必要なのは、数年後を考えられる心の余裕であり、将来への希望である。生活の場と糧を無くした人々に気持ちのゆとりを与える必要がある。
そこで提案したいのは、リバースモーゲージを震災被災者に適用できないかということである。
祝 退院
連日の大震災報道に気持ちも暗くなってしまうが、嬉しいニュースも飛び込んできた。
昨年11月、突然、急性白血病が見つかり、入院加療していた埼玉県の不動産鑑定士仲間が、今週末退院できることになった、という。
彼の急性白血病の治療には、骨髄移植しかなかった。白血球の血液型であるHLA型が違うと骨髄移植もできないが、彼の場合弟さんのHLA型が一致してくれた。２月に行われた骨髄移植、無菌室に閉じ込められて、彼に対しこちらから連絡もできなかった。
東北道
被災地と関東を結ぶ大動脈、東北縦貫道が使えるようになる。
地震発生直後、緊急車両限定になって、ガラガラ状態の高速道、私は大型車は走らせて良いのでは、と提言してきた。
ここで大型車限定の通行許可が出るようになった。
自粛は元気につながらない
東日本大震災の混乱が続く中、春祭り中止の案内が届いた
東京電力の計画停電により、鉄道が混乱している中、人々に集まれというのもむずかしいのだから、それも仕方がないかもしれない。
しかし、混乱が落ち着いたら、話は変わるのではないか
被災地の人が苦労しているのだから、我々も窮乏生活をしよう、祭りはやめようというのはどんなモノだろうか
３．１１
「東日本大震災」と「東北関東大地震」、2つの言葉が使われている。
どうして？ と思っていたら ラジオで解説をしていた
2011年3月11日午後2時46分、仙台の東方、太平洋の地下、東西100㎞、南北600キロで起きた大地震の名前が『東北地方太平洋沖大地震』、その地震と余震によって起こされた災害が『東日本大震災』
地震はほぼ終わりつつあるが、震災はこれからも続く。
被災地の皆さんに、海外からも応援の声が届くのは暖かく、うれしい。
被災者にお見舞いを申し上げると共に、元気を出して欲しい。
東北関東大地震
M8.8の地震被害が明らかになってきた。
損得と素敵さ
老後の話になって、誰しもイヤだというのが「寝たきり」だろう。
意識があったらなおさらである。「ピンピンコロリ」が希望というのは私もそうである。
元気で長生きしたい、のは誰もが思うことである。
さらに、実年齢よりも若い、と言われるのはもっとうれしい。
ならば、「健康年齢証」を公的機関が発行したらどうだろうか
実年齢よりも、若々しい人に、「○○歳の体力(あるいは知力)です」と書いたカードを渡すのである。
リーマン・ショック以前に戻らず
日米の鉱工業生産指数を調べてみた
201010koukougyou.bmp
中国のデータはgdp（国内総生産）である。中国はリーマンショックの影響がほとんどなかったのに対し、日米は影響が大きく、日本はさらに低迷している。
正月の雲
正月初大師の雲は、墨絵にも、ケヤキの杢にも見えた
ゆずの里CATV
毛呂山町にケーブルテレビが2010年10月1日開局する。
入間ケーブルテレビと町が共同出資、資本金2億5千万円。
地デジ変換を来年に控え、出雲岩井神社の影など、映りにくい地域が多い毛呂山町に都市型ケーブルテレビが誕生する。
日本ADR協会
9月22日 霞ヶ関の法曹会館において、一般財団法人日本ADR協会の設立記念懇親パーティーが行われた。
私も、日本不動産鑑定協会から評議員として参加することになった。
ADR(裁判外紛争解決)は、紛争の円滑、円満な解決をサポートする機関である。法務省の認定した各機関が参加している。
adr認証
裁判外紛争解決手続きをADRというが、裁判所ではなく民間の第三者が紛争解決のお手伝いをするもの。
日本不動産鑑定協会では、数年前から準備を進め、本年3月、法務省に認証の申請をした。私が委員長である法務鑑定委員会が担当してきた。それが、8月25日、法務省から認証書を受け取ることになった。
誰でも必ず起こる相続
高齢化社会、核家族化が進むにつれて、相続や遺産分割にお悩みの方が増えてきました。
これは、資産が多くあるから、ということではありません。家庭裁判所の調停に現れるのも資産1千万円以下の事件が結構多いのです。
さらに悩みの種は、立場によっても違います。
(1) 残された家族が相続税を納められるだろうか？
(2) 残された妻(あるいは病気の子ども)の生活費は？
人混み
人口１２０万人になろうとする政令都市さいたま市であるが、国勢調査を見ると昼間人口比率は９２％。市外への流出が多い。大宮区の１４８％、浦和区の１０３％を除き、他の８区は低いのである。３年間の人口増減を見ても、人数は多いものの増加率としては３％、さいたま市を上回る増加率を示す市町村が１６もある。
事業承継と鑑定評価
中小企業経営者の遺産分割では、個人所有の遺産もさることながら、会社の資産をどうするか、会社の経営権をどうするかが問題になることがある。
会社経営に関係のない相続人、経営能力のない相続人の存在は経営を承継する相続人にとって頭の痛い問題となる。できれば父親が全てを決めておいて欲しかった、その声に応えようとしたのが事業承継円滑化法である。生前に承継の意志を明確にし、遺留分の放棄も含めて会社関係は整理しておくのである。父親が存命中は何も問題は生じないだろう。しかし、それが相続の時に必ずしもうまくいくとは限らない。
弁護士会館
東京弁護士会の研修会講師に招かれた。
不動産関連の研修会シリーズの第一弾として「最近の不動産競売評価の現状」と題して霞ヶ関の弁護士会館でフルに２時間お話をしてきた。
司法制度改革により司法試験合格者は毎年2千人を超える。そのうち9割以上が弁護士となる。
日本最大の弁護士会、東京弁護士会は会員数6千人を超える。その東京弁護士会に毎年5百人以上加入してくるらしい。地方の弁護士会１会を上回る数の会員が一年で増えていく。就職できない弁護士があふれているというのも当然と言えようか
物流拠点
ネット販売大手のアマゾンが川越市南台の物流センター3万8927㎡を借り受け、川越FC(フルフィルメントセンター)を開設した。靴・バッグのECサイトの商品流通を一手に行う(2010.7.12日経)
空き家
東京都心から40㎞以上離れた郊外の空き家のうち、一年以上空いているのが49％に達することが国土交通省の調べで分かった (2010.7．7日経夕刊)
代償金と贈与税
遺産分割協議書の中で、家を引き継ぐ長男が他の相続人らの相続税を負担するという一文を目にすることがある。
気になるのは、税務署がこれを見るときに「各人が負担すべき税金を長男が負担するのは、その金額の贈与ではないか」と考えることである。
渋沢栄一翁
幕末から活躍し、洋行後、大蔵省官僚、下野し実業界で多くの起業の父と言われる渋沢栄一翁は、埼玉県深谷市血洗島の人である。
巨星 墜つ
丸広百貨店名誉会長 大久保竹治氏がお亡くなりになった
９６年まで川越商工会議所会頭として活躍された。
何よりも埼玉県西部の百貨店「丸広」の創業者であり、西部地区の商業界をリードした功績は大きい。戦中に飯能市で創業し、戦後、川越の鍛冶町に川越店を開いた。
好調な競売
全体的に不動産売買が低調な中、競売物件に人気が集まっている
埼玉県内の競売物件の売却状況を調べてみた
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不況の中、返済ができずに抵当権実行となるケースが増えているため、手頃な価格の物件が多いことと,BITシステムによって誰でもPDFデータが手に入れられるからだろう。
スペシャルオリンピックス
細川佳代子さんの記事を読んだ
細川元首相の奥さんだ。
93年からスペシャルオリンピックス世界大会を推進されている。
そのきっかけとして次の牧師さんの言葉があったらしい。
「どんなに医学が進歩しても、人口の2％前後は知的障碍のある子供が生まれてくる。それは、その子の周りの人たちに、優しさとか、思いやりという一番大事な心を教えてくれるために、神様が与えてくれた贈り物なのだ。ただし、その子たちは可能性をたくさん秘めて生まれてくるのに､自分だけでは能力を発揮することができない。周りの人が何もせずただ保護したり、世間に隠して育てたりしたら、彼らは可能性を伸ばすこともなく、寂しい人生を送ることになる。」
比叡山
元旦、比叡山に向かった
ケーブルに乗るときに「雪のため、シャトルバスは休止しています。延暦寺に行くのには雪道を30分歩くようになります」駅の女性が案内していた。
(上に行ったら、どうにかなるかもしれない バスかタクシーがいるかも、山頂から景色を見るだけでもいい))
比叡山山頂駅に着くと零下12度を示している。
古都のバス
元旦 比叡山から京都駅行きのバスに乗った。
しばらくするとバス停ではないのに、時々 道端に十数秒止まるのである。何故だろうと思っていたが、ふと気づいた。
狭い山道である。大型バスはゆっくりとしか走れない。後ろに乗用車がたまっていたのだ。少し広くなったところで後続の車を前にやり過ごしていたのだ。
バスの所要時間にはさほど問題がない十数秒、ところが後続の乗用車には大変なストレスだろう。
「お先にどうぞ」「おおきに」
言葉には出さないが、ゆとりがあるからこそ、できること
観光の先進地、古都のバスは人にも優しいのだろうと思った
京都バスの運転手さんに拍手したい。
７代目円生
川越市出身の三遊亭鳳楽が７代目円生を継ぐことになりそうだ。
人情噺、滑稽噺で定評があり、花魁の艶っぽさを演じた六代目は、１９７９年に亡くなった。それ以来、この名跡は止め名となっていた。
非正規労働者
「非正規労働者」という言葉がある。
企業に長期雇用されている労働者を「正規労働者」と称し、そうでない人を「非正規」というらしい。
何とも、役所的な言葉ではないだろうか
非正規労働者ははみ出し者、本来居ないはずの人ということなのだろうか。
その非正規労働者割合がバブル時代以降どんどん上昇している。
ローン返済に困ったら
不況が長引くにつれて、ボーナスも期待できない。
これまでは何とかやってこられた人も「１２月のボーナス返済が大変」という例が多いだろう。
競売の現場を見ると、「何とかなる」あるいは、「金融機関から何か言ってくるだろう」と時間を無駄にしてしまい、取り返しのつかないことになってしまった人が多い。
一月分延滞をしたら、すぐに金融機関に相談すべきだ。
生産は底打ちしたらしいが－－
鉱工業生産指数を見ると、２００９年１－３月期の７２．３を底として、４－６月期は７８．３。在庫が無くなり、生産は上向きだしたと言えよう。しかし昨年までの生産量の８割に満たない量だから、相変わらず人余りである。
物件は動いている
昨年９月（リーマンショック）の頃は金融機関の融資が止まり、不動産取引も激減した。余裕のあった不動産会社にも不安がいっぱい広がり、手控えてしまった。 さいたま地裁川越支部の競売は、１０月以降売却率が５割を割り込んだ。 kawagoekeibai0907.mht 入札された本数を全て合計しても売却物件数を下回る状況だった。競争原理が一部の物件にしか働かなくなってしまった。年が明け２００９年が始まると徐々に入札状況も改善してきている。それよりも好調に転じたのは東京地裁本庁である。
なぜ争族になるのか
遺産分割に関わって思うことがある。
不幸にしてもめる家族には次のいずれかがあるようだ
A 一部の人が得をして不公平だ（一部の人には得をさせたくない）
B 自分の自由になるお金が欲しい
C 会社（農地）を残したいと思う親の気持ちが分からない
中心市街地活性化基本計画
川越市の中心市街地活性化計画が内閣府から認定された(2009.6.30)
郊外の大型店に顧客を取られ、商店街の空洞化が進んだことから、コンパクトなまちづくりを目指すのが中心市街地活性化。青森市の例が有名。
西口ふれあい拠点は ？
川越駅西口の拠点施設は埼玉県と川越市によって開発が進められてきた。
大宮駅の西口 ソニックシティを成功例として、春日部と川越に拠点施設を作ろうとして、川越市は区画整理事業でも目玉にしてきた。
そして民間資金を導入するPFI方式により進めることになったが、３４万都市川越では投資採算に不安があるとして二の足を踏むデベロッパー、ゼネコンが多い中で大成建設だけが手を挙げた。その大成が失格になったので事業者がいなくなってしまったのだ。
改めて、事業者の募集、選定から始めなければならない。少なくとも半年以上事業化が遅れるだろう
[map:埼玉県川越市新宿町1-12-8]
サーバの移転
契約していたサーバの更新時期が来た。これまで標準に加え容量の追加をしてきたのだが、調べてみると、サーバを新規契約した方が大幅にやすくなることがわかった。サーバの移転をすることにした。
ファイルをバックアップして、新しいサーバにアップすればよいのか、と単純に考えていたが、そうではなかった。
ホームページの基本ソフトはMOVABLETYPE（MT）。
これまでのサーバと新サーバは同じ会社とはいえ、MTのバージョンが違う。
さらに、新サーバのMTが壊れてしまっていた。再インストール。その後も
これまでのconfig.cgiを新しいサーバに移しても、再構築はしてくれなかった。
月刊 「不動産鑑定」
住宅新報社が発行する月刊誌 「不動産鑑定」がある。不動産鑑定業界の雑誌だからマイナーな雑誌であるが、歴史も古く、鑑定業界では誰もが目を通す月刊誌である。
弊社は、業者登録した昭和40年からずっと定期購読してきている。
活字中毒の小生としては、なかなか捨てられない。多分、創刊に近い頃からずっと先月号までのバックナンバーが会社の隅に積み上げられていた。
「読まないのなら、片付けてください」
「必要になったときに読めないと困るから」
これまでは自分で保存しないとバックナンバーは手に入れられなかった。それを言い訳に事務所のかなりのスペースが本の山である。
しかし、最近では図書館が充実してきた、さらにはgoogleが書籍検索を日本でも始めるらしい。バックナンバーを全部とっておく必要はない。
何よりも、古い雑誌を読み返すことはこれまでほとんど無い。
あけましておめでとうございます
健やかに新年を迎えられました。家族はもちろんですが、皆様のおかげです。 暮れも押し迫った29日、献血にいきました。 通算250回目です。
６，９９４円
２，００８年１０月２８日 瞬間的なことではあるが日経平均は７，０００円を割り込んだ。 一時７千円割れ(毎日) その後、ニューヨークの株価上昇を受け、３０日には９千円台まで戻した。 一時１１００円超える上げ 東証、午後に入り一段高 何とも、荒っぽい相場である。
大震災が来ると
首都直下地震が発生すると、道路は帰宅者であふれ、４７５万人が満員電車のような混雑に巻き込まれるという試算が、政府から発表された(4/2読売) しかし、それだけだろうか。 東京２３区の道路面積は995,000㎡(東京都建設局ｈ19．4．1現在) これに対し、東京23区の昼間人口は11,284，699人(ｈ17年国勢調査)
プリウス
ハイブリッド車(プリウス)に乗るようになって気づいたことがある。 プリウスのディスプレイには、現在の燃費が出ている。またバッテリー駆動なのか、エンジン駆動なのか、惰性で走っているときにはバッテリーに充電している量も分かるのだ。トヨタプリウス
災害時の支援とは
ペルーの大地震のニュースを見た。救援物資を奪い合うなど混乱が続いているため、治安目的の軍隊が派遣されたようだ。日本では暴徒が現れることはない等、民度が高いことがわかる。 とはいえ、再建のための手だては十分なのだろうか。
REITの取引
商業地の取引価格をREITが引っ張っているようだ。 しかし、よくよく考えてみると 更地に建物を建て、借りる人を決めた後に収益性を保証しているのであるから、確定利回りに近いものとしてREIT物件を買う投資家は考えるだろう。 効率的な建物を建てるノウハウ、高い賃料を払える企業や借り主を捜してくるマネジメント能力、効率的に管理をする経営能力など、様々な能力を付加した後の価格がREIT物件の取引価格である。
0.1%
川越、坂戸両市の市議会議員が報酬1万円アップを議決するらしい。 景気が回復しているから、というのが理由らしいが、庶民感覚からはほど遠い。 時代に合わない企業は倒産、吸収されて世間から退場を迫られる。失われた10年を、民間企業は苦しみながら生きてきた。公共企業、自治体もそれは変わらない。夕張の状況は、他人事ではないはずだ。
親のつとめ
かつてPTAの会報に 「親の唯一大事な仕事は、わが子を一人で生きていくように育てることだ」 と書いたことがある。 この４月に下の子供も社会人になる。先の言葉に合わせれば、私の親業も卒業になるのかもしれない。しかし、改めて考えてみるとそうでもないようだ。
政のリストラ
夕張市の状況は厳しい そこに住む市民の苦労はこれからますます多くなるだろう。 辞めていく市職員を始め、元気で働ける人は真っ先に他市へ向かうのだろう。沈没寸前の船からネズミも逃げ出すように。 しかし、どこにも行けない老人だけは夕張に残るしかない。 この厳しい状況を生み出した張本人はとうの昔にいなくなったか、知らんぷりをしているのだろう。
踏切
近所に、踏切に接した交差点がある。 交差点の1方が踏切であるから、交差点に入るときは一時停止をしなければならない。さらに、電車が来ると赤になる。一時的に全ての方向の車が通行できない。 私は当然のこととして、一時停止をしている。しかし、他の車は一時停止をしていないのがほとんど。中には、前の車も止まらないだろうと、減速せずに突っ込んでくるものもいる。先日には、後ろの車から「ノタノタするな！」と煽られてしまった。 踏切での一時停止は、いつから、しなくても良くなったのだろうか
骨髄バンク
もうすぐ骨髄バンクの定年を迎える。 56歳以上の血液には若さがないからドナーとして対象にされなくなるのである。 それはともかく、ドナー登録が目標の30万人に近づいたという記事に喜んでいたら、実際の移植は難しいらしい。 9月22日の朝日新聞
固定資産評価のすれ違い
固定資産税は市町村が毎年1月1日の所有者に対し課税する附加税である。 申告制ではないため、一斉に公平な課税をしなければならない。 土地については、公正を図るために時価を不動産鑑定士に求めることになってから15年以上がたった。しかし、その依頼方法のために齟齬が生じることが懸念されている。点の評価をする鑑定士サイドと、面全体のバランスを考える市町村との齟齬である。
研修
遺産分割研修において、主任調査官から次のように言われました 「遺産分割では、誰も損をしません」
不動産鑑定士の責任
不動産鑑定士の責任について、東京高等裁判所の判決が７月１９日にあった。
ゴルフ場を担保にした抵当証券が発行されたが、抵当証券発行会社が破綻したために、その担保評価を行った鑑定士に対し損害賠償請求が求められた事件である。５６２３万円の支払義務を認めた東京地裁判決に対し、高裁は地裁判決と反対に鑑定士の責任を否定した。
東京高裁判決の概要(大和都市管財事件)daiwatoshikanzai(060719).pdf
地裁判決と高裁判決の対比daiwatoshikanzai-taihi(060719).pdfDownload file
２人の鑑定士のうち、一人は前月に和解が成立していたため、平成７年の鑑定を行った鑑定士にのみ判決が下された。
平成７年当時の鑑定水準では、収益法を適用しなかったことが注意義務違反ではない、として高裁は責任を否定した。しかし、抵当証券の担保として鑑定士の責任が重く、担保適格でない場合には損害賠償責任がある、というのは高裁も認めている。
原告が積算価格の不当性を強く主張していないことから、責任が否定された、とも考えられ、最高裁で、改めて鑑定士の敗訴、不法行為責任が認められることも考えられる。
山間地のゴルフ場が市場性を持つか否か、一般投資家が購入する抵当証券の担保として問題がなかったのか、不動産鑑定士の専門家責任が求められた事件である。
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新試験制度
不動産鑑定士の試験制度が新しくなる
択一試験
2006年5月21日
論文試験
2006年8月5日～7日
政策効果
先日、国土交通省の方から「中心市街地活性化事業が川越市で進められた。土地価格に対して影響はあったのでしょうか」と聞かれた。 中心市街地活性化事業として、大きな事業は「チャレンジショップ事業」「タウンマップ事業」「インタネットのホームページ事業」。それぞれの事業は注目をされたが、地域の土地価格を上昇させるようなものではない。 一方、川越の観光拠点「蔵づくりの街並み」周辺は平日でも観光客が列をなしている。周辺の商業地とは違って賃料も高く、地価水準は上昇気味である。
AT車のブレーキ
自動車が暴走して人をハネた、という新聞記事を目にする。ブレーキを踏み損なってアクセルを踏んでしまった、というものだ。 かつての車は全てマニュアル車。クラッチペダルとアクセルの真ん中にブレーキがあった。クラッチペダルは左足、ブレーキとアクセルペダルが右足の担当だ。クラッチペダルを踏み込むのに左足をよく動かさないといけなかった。したがって運転席で斜めに座ることもできなかったし、左足の位置が固定されているから、ブレーキペダルの位置は自ずと分かった。アクセルとプレーキを踏み違うことはなかったのだ。しかし、最近自動車教習所で取得するのは、AT車限定の免許が多い。走っている車のほとんどがAT車だから当然である。AT車限定免許の取得者にとっては、左足は何もすることのない足である。
徴収はプロに任せる
市町村等の地方税は、最近、滞納が多い。市町村職員は他の業務から異動してくる人も多く、徴収業務はアマチュアである。そうであるが故に滞納が長引くケースも多いだろう。これからは、6ヶ月を経過した滞納は、徴収のプロに任せたらどうだろうか。
私有財産と公の援助
耐震強度構造計算の偽造が大きな問題となっている。 今回のマンション取り壊しと建て替えについて、国や市町村のお金がつぎ込まれるらしい。しかし、私有財産であるマンションについて、公的な資金が投入されて良いのだろうか。確かに、だまされた人は気の毒である。どうにかしてほしいというのはよく分かる。資産のない売り主や建築士にいうよりも国に何とかしろ、というのは現実的に思えるのだろう。とはいえ、この被害者たちに公的資金を援助したら、阪神大震災や台風での被害者はどうなのだろう。手抜き工事で困っている住宅の所有者はどうなのだろう。
商店街の世代交代（事業承継）
古くからの市街地も世代交代して若者に引き継がなければコミュニティがとぎれてしまう。商店街も事業承継していく必要がある。そのときに、子どもたちに不動産を引き継ぐ仕組みが求められる。親が持つ不動産を子供に譲渡するときに譲渡所得税が発生しない仕組みが必要である。そのためには取得原価を子供に引き継ぐことで利益は発生せず課税がなくなる圧縮記帳の考え方がよいと思う。
ニュータウンの過疎対策
2005.8.23の日経新聞によると、高齢化が進み人口減の続くニュータウンの活性化のため、規制緩和を検討する、とあった。 ニュータウンでは二十年くらい経つと、子どもたちの巣立ちが始まり、人口減と高齢化につながる。
川越ナンバー
2006年度中に「川越」ナンバーが走り出す。 川越市長が市外の会合に出ると、車のナンバープレートを見て所沢の市長さんと間違えられるのが悔しい、と言っていたが、そうしたことはこれからはなくなるだろう。
日本の無思想
元旦の朝日新聞に養老孟司先生の言葉が載っていた。 「日本以外の国は基本的に全部「有思想」。日本だけが無宗教、無思想。日本だけは歴史を思想として捉えない。日本は「死んだら最後、関係ねえ」って社会だ。」