事業承継と鑑定評価
中小企業経営者の遺産分割では、個人所有の遺産もさることながら、会社の資産をどうするか、会社の経営権をどうするかが問題になることがある。
会社経営に関係のない相続人、経営能力のない相続人の存在は経営を承継する相続人にとって頭の痛い問題となる。できれば父親が全てを決めておいて欲しかった、その声に応えようとしたのが事業承継円滑化法である。生前に承継の意志を明確にし、遺留分の放棄も含めて会社関係は整理しておくのである。父親が存命中は何も問題は生じないだろう。しかし、それが相続の時に必ずしもうまくいくとは限らない。
弁護士会館
東京弁護士会の研修会講師に招かれた。
不動産関連の研修会シリーズの第一弾として「最近の不動産競売評価の現状」と題して霞ヶ関の弁護士会館でフルに２時間お話をしてきた。
司法制度改革により司法試験合格者は毎年2千人を超える。そのうち9割以上が弁護士となる。
日本最大の弁護士会、東京弁護士会は会員数6千人を超える。その東京弁護士会に毎年5百人以上加入してくるらしい。地方の弁護士会１会を上回る数の会員が一年で増えていく。就職できない弁護士があふれているというのも当然と言えようか
物流拠点
ネット販売大手のアマゾンが川越市南台の物流センター3万8927㎡を借り受け、川越FC(フルフィルメントセンター)を開設した。靴・バッグのECサイトの商品流通を一手に行う(2010.7.12日経)
空き家
東京都心から40㎞以上離れた郊外の空き家のうち、一年以上空いているのが49％に達することが国土交通省の調べで分かった (2010.7．7日経夕刊)
代償金と贈与税
遺産分割協議書の中で、家を引き継ぐ長男が他の相続人らの相続税を負担するという一文を目にすることがある。
気になるのは、税務署がこれを見るときに「各人が負担すべき税金を長男が負担するのは、その金額の贈与ではないか」と考えることである。
渋沢栄一翁
幕末から活躍し、洋行後、大蔵省官僚、下野し実業界で多くの起業の父と言われる渋沢栄一翁は、埼玉県深谷市血洗島の人である。
巨星 墜つ
丸広百貨店名誉会長 大久保竹治氏がお亡くなりになった
９６年まで川越商工会議所会頭として活躍された。
何よりも埼玉県西部の百貨店「丸広」の創業者であり、西部地区の商業界をリードした功績は大きい。戦中に飯能市で創業し、戦後、川越の鍛冶町に川越店を開いた。
好調な競売
全体的に不動産売買が低調な中、競売物件に人気が集まっている
埼玉県内の競売物件の売却状況を調べてみた
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不況の中、返済ができずに抵当権実行となるケースが増えているため、手頃な価格の物件が多いことと,BITシステムによって誰でもPDFデータが手に入れられるからだろう。
スペシャルオリンピックス
細川佳代子さんの記事を読んだ
細川元首相の奥さんだ。
93年からスペシャルオリンピックス世界大会を推進されている。
そのきっかけとして次の牧師さんの言葉があったらしい。
「どんなに医学が進歩しても、人口の2％前後は知的障碍のある子供が生まれてくる。それは、その子の周りの人たちに、優しさとか、思いやりという一番大事な心を教えてくれるために、神様が与えてくれた贈り物なのだ。ただし、その子たちは可能性をたくさん秘めて生まれてくるのに､自分だけでは能力を発揮することができない。周りの人が何もせずただ保護したり、世間に隠して育てたりしたら、彼らは可能性を伸ばすこともなく、寂しい人生を送ることになる。」
比叡山
元旦、比叡山に向かった
ケーブルに乗るときに「雪のため、シャトルバスは休止しています。延暦寺に行くのには雪道を30分歩くようになります」駅の女性が案内していた。
(上に行ったら、どうにかなるかもしれない バスかタクシーがいるかも、山頂から景色を見るだけでもいい))
比叡山山頂駅に着くと零下12度を示している。
古都のバス
元旦 比叡山から京都駅行きのバスに乗った。
しばらくするとバス停ではないのに、時々 道端に十数秒止まるのである。何故だろうと思っていたが、ふと気づいた。
狭い山道である。大型バスはゆっくりとしか走れない。後ろに乗用車がたまっていたのだ。少し広くなったところで後続の車を前にやり過ごしていたのだ。
バスの所要時間にはさほど問題がない十数秒、ところが後続の乗用車には大変なストレスだろう。
「お先にどうぞ」「おおきに」
言葉には出さないが、ゆとりがあるからこそ、できること
観光の先進地、古都のバスは人にも優しいのだろうと思った
京都バスの運転手さんに拍手したい。
７代目円生
川越市出身の三遊亭鳳楽が７代目円生を継ぐことになりそうだ。
人情噺、滑稽噺で定評があり、花魁の艶っぽさを演じた六代目は、１９７９年に亡くなった。それ以来、この名跡は止め名となっていた。
非正規労働者
「非正規労働者」という言葉がある。
企業に長期雇用されている労働者を「正規労働者」と称し、そうでない人を「非正規」というらしい。
何とも、役所的な言葉ではないだろうか
非正規労働者ははみ出し者、本来居ないはずの人ということなのだろうか。
その非正規労働者割合がバブル時代以降どんどん上昇している。
ローン返済に困ったら
不況が長引くにつれて、ボーナスも期待できない。
これまでは何とかやってこられた人も「１２月のボーナス返済が大変」という例が多いだろう。
競売の現場を見ると、「何とかなる」あるいは、「金融機関から何か言ってくるだろう」と時間を無駄にしてしまい、取り返しのつかないことになってしまった人が多い。
一月分延滞をしたら、すぐに金融機関に相談すべきだ。
生産は底打ちしたらしいが－－
鉱工業生産指数を見ると、２００９年１－３月期の７２．３を底として、４－６月期は７８．３。在庫が無くなり、生産は上向きだしたと言えよう。しかし昨年までの生産量の８割に満たない量だから、相変わらず人余りである。
物件は動いている
昨年９月（リーマンショック）の頃は金融機関の融資が止まり、不動産取引も激減した。余裕のあった不動産会社にも不安がいっぱい広がり、手控えてしまった。 さいたま地裁川越支部の競売は、１０月以降売却率が５割を割り込んだ。 kawagoekeibai0907.mht 入札された本数を全て合計しても売却物件数を下回る状況だった。競争原理が一部の物件にしか働かなくなってしまった。年が明け２００９年が始まると徐々に入札状況も改善してきている。それよりも好調に転じたのは東京地裁本庁である。
なぜ争族になるのか
遺産分割に関わって思うことがある。
不幸にしてもめる家族には次のいずれかがあるようだ
A 一部の人が得をして不公平だ（一部の人には得をさせたくない）
B 自分の自由になるお金が欲しい
C 会社（農地）を残したいと思う親の気持ちが分からない
中心市街地活性化基本計画
川越市の中心市街地活性化計画が内閣府から認定された(2009.6.30)
郊外の大型店に顧客を取られ、商店街の空洞化が進んだことから、コンパクトなまちづくりを目指すのが中心市街地活性化。青森市の例が有名。
西口ふれあい拠点は ？
川越駅西口の拠点施設は埼玉県と川越市によって開発が進められてきた。
大宮駅の西口 ソニックシティを成功例として、春日部と川越に拠点施設を作ろうとして、川越市は区画整理事業でも目玉にしてきた。
そして民間資金を導入するPFI方式により進めることになったが、３４万都市川越では投資採算に不安があるとして二の足を踏むデベロッパー、ゼネコンが多い中で大成建設だけが手を挙げた。その大成が失格になったので事業者がいなくなってしまったのだ。
改めて、事業者の募集、選定から始めなければならない。少なくとも半年以上事業化が遅れるだろう
[map:埼玉県川越市新宿町1-12-8]
サーバの移転
契約していたサーバの更新時期が来た。これまで標準に加え容量の追加をしてきたのだが、調べてみると、サーバを新規契約した方が大幅にやすくなることがわかった。サーバの移転をすることにした。
ファイルをバックアップして、新しいサーバにアップすればよいのか、と単純に考えていたが、そうではなかった。
ホームページの基本ソフトはMOVABLETYPE（MT）。
これまでのサーバと新サーバは同じ会社とはいえ、MTのバージョンが違う。
さらに、新サーバのMTが壊れてしまっていた。再インストール。その後も
これまでのconfig.cgiを新しいサーバに移しても、再構築はしてくれなかった。
月刊 「不動産鑑定」
住宅新報社が発行する月刊誌 「不動産鑑定」がある。不動産鑑定業界の雑誌だからマイナーな雑誌であるが、歴史も古く、鑑定業界では誰もが目を通す月刊誌である。
弊社は、業者登録した昭和40年からずっと定期購読してきている。
活字中毒の小生としては、なかなか捨てられない。多分、創刊に近い頃からずっと先月号までのバックナンバーが会社の隅に積み上げられていた。
「読まないのなら、片付けてください」
「必要になったときに読めないと困るから」
これまでは自分で保存しないとバックナンバーは手に入れられなかった。それを言い訳に事務所のかなりのスペースが本の山である。
しかし、最近では図書館が充実してきた、さらにはgoogleが書籍検索を日本でも始めるらしい。バックナンバーを全部とっておく必要はない。
何よりも、古い雑誌を読み返すことはこれまでほとんど無い。
あけましておめでとうございます
健やかに新年を迎えられました。家族はもちろんですが、皆様のおかげです。 暮れも押し迫った29日、献血にいきました。 通算250回目です。
６，９９４円
２，００８年１０月２８日 瞬間的なことではあるが日経平均は７，０００円を割り込んだ。 一時７千円割れ(毎日) その後、ニューヨークの株価上昇を受け、３０日には９千円台まで戻した。 一時１１００円超える上げ 東証、午後に入り一段高 何とも、荒っぽい相場である。
大震災が来ると
首都直下地震が発生すると、道路は帰宅者であふれ、４７５万人が満員電車のような混雑に巻き込まれるという試算が、政府から発表された(4/2読売) しかし、それだけだろうか。 東京２３区の道路面積は995,000㎡(東京都建設局ｈ19．4．1現在) これに対し、東京23区の昼間人口は11,284，699人(ｈ17年国勢調査)
プリウス
ハイブリッド車(プリウス)に乗るようになって気づいたことがある。 プリウスのディスプレイには、現在の燃費が出ている。またバッテリー駆動なのか、エンジン駆動なのか、惰性で走っているときにはバッテリーに充電している量も分かるのだ。トヨタプリウス
災害時の支援とは
ペルーの大地震のニュースを見た。救援物資を奪い合うなど混乱が続いているため、治安目的の軍隊が派遣されたようだ。日本では暴徒が現れることはない等、民度が高いことがわかる。 とはいえ、再建のための手だては十分なのだろうか。
REITの取引
商業地の取引価格をREITが引っ張っているようだ。 しかし、よくよく考えてみると 更地に建物を建て、借りる人を決めた後に収益性を保証しているのであるから、確定利回りに近いものとしてREIT物件を買う投資家は考えるだろう。 効率的な建物を建てるノウハウ、高い賃料を払える企業や借り主を捜してくるマネジメント能力、効率的に管理をする経営能力など、様々な能力を付加した後の価格がREIT物件の取引価格である。
0.1%
川越、坂戸両市の市議会議員が報酬1万円アップを議決するらしい。 景気が回復しているから、というのが理由らしいが、庶民感覚からはほど遠い。 時代に合わない企業は倒産、吸収されて世間から退場を迫られる。失われた10年を、民間企業は苦しみながら生きてきた。公共企業、自治体もそれは変わらない。夕張の状況は、他人事ではないはずだ。
親のつとめ
かつてPTAの会報に 「親の唯一大事な仕事は、わが子を一人で生きていくように育てることだ」 と書いたことがある。 この４月に下の子供も社会人になる。先の言葉に合わせれば、私の親業も卒業になるのかもしれない。しかし、改めて考えてみるとそうでもないようだ。
政のリストラ
夕張市の状況は厳しい そこに住む市民の苦労はこれからますます多くなるだろう。 辞めていく市職員を始め、元気で働ける人は真っ先に他市へ向かうのだろう。沈没寸前の船からネズミも逃げ出すように。 しかし、どこにも行けない老人だけは夕張に残るしかない。 この厳しい状況を生み出した張本人はとうの昔にいなくなったか、知らんぷりをしているのだろう。
踏切
近所に、踏切に接した交差点がある。 交差点の1方が踏切であるから、交差点に入るときは一時停止をしなければならない。さらに、電車が来ると赤になる。一時的に全ての方向の車が通行できない。 私は当然のこととして、一時停止をしている。しかし、他の車は一時停止をしていないのがほとんど。中には、前の車も止まらないだろうと、減速せずに突っ込んでくるものもいる。先日には、後ろの車から「ノタノタするな！」と煽られてしまった。 踏切での一時停止は、いつから、しなくても良くなったのだろうか
骨髄バンク
もうすぐ骨髄バンクの定年を迎える。 56歳以上の血液には若さがないからドナーとして対象にされなくなるのである。 それはともかく、ドナー登録が目標の30万人に近づいたという記事に喜んでいたら、実際の移植は難しいらしい。 9月22日の朝日新聞
固定資産評価のすれ違い
固定資産税は市町村が毎年1月1日の所有者に対し課税する附加税である。 申告制ではないため、一斉に公平な課税をしなければならない。 土地については、公正を図るために時価を不動産鑑定士に求めることになってから15年以上がたった。しかし、その依頼方法のために齟齬が生じることが懸念されている。点の評価をする鑑定士サイドと、面全体のバランスを考える市町村との齟齬である。
研修
遺産分割研修において、主任調査官から次のように言われました 「遺産分割では、誰も損をしません」
新試験制度
不動産鑑定士の試験制度が新しくなる
択一試験
2006年5月21日
論文試験
2006年8月5日～7日
政策効果
先日、国土交通省の方から「中心市街地活性化事業が川越市で進められた。土地価格に対して影響はあったのでしょうか」と聞かれた。 中心市街地活性化事業として、大きな事業は「チャレンジショップ事業」「タウンマップ事業」「インタネットのホームページ事業」。それぞれの事業は注目をされたが、地域の土地価格を上昇させるようなものではない。 一方、川越の観光拠点「蔵づくりの街並み」周辺は平日でも観光客が列をなしている。周辺の商業地とは違って賃料も高く、地価水準は上昇気味である。
AT車のブレーキ
自動車が暴走して人をハネた、という新聞記事を目にする。ブレーキを踏み損なってアクセルを踏んでしまった、というものだ。 かつての車は全てマニュアル車。クラッチペダルとアクセルの真ん中にブレーキがあった。クラッチペダルは左足、ブレーキとアクセルペダルが右足の担当だ。クラッチペダルを踏み込むのに左足をよく動かさないといけなかった。したがって運転席で斜めに座ることもできなかったし、左足の位置が固定されているから、ブレーキペダルの位置は自ずと分かった。アクセルとプレーキを踏み違うことはなかったのだ。しかし、最近自動車教習所で取得するのは、AT車限定の免許が多い。走っている車のほとんどがAT車だから当然である。AT車限定免許の取得者にとっては、左足は何もすることのない足である。
徴収はプロに任せる
市町村等の地方税は、最近、滞納が多い。市町村職員は他の業務から異動してくる人も多く、徴収業務はアマチュアである。そうであるが故に滞納が長引くケースも多いだろう。これからは、6ヶ月を経過した滞納は、徴収のプロに任せたらどうだろうか。
私有財産と公の援助
耐震強度構造計算の偽造が大きな問題となっている。 今回のマンション取り壊しと建て替えについて、国や市町村のお金がつぎ込まれるらしい。しかし、私有財産であるマンションについて、公的な資金が投入されて良いのだろうか。確かに、だまされた人は気の毒である。どうにかしてほしいというのはよく分かる。資産のない売り主や建築士にいうよりも国に何とかしろ、というのは現実的に思えるのだろう。とはいえ、この被害者たちに公的資金を援助したら、阪神大震災や台風での被害者はどうなのだろう。手抜き工事で困っている住宅の所有者はどうなのだろう。
商店街の世代交代（事業承継）
古くからの市街地も世代交代して若者に引き継がなければコミュニティがとぎれてしまう。商店街も事業承継していく必要がある。そのときに、子どもたちに不動産を引き継ぐ仕組みが求められる。親が持つ不動産を子供に譲渡するときに譲渡所得税が発生しない仕組みが必要である。そのためには取得原価を子供に引き継ぐことで利益は発生せず課税がなくなる圧縮記帳の考え方がよいと思う。
ニュータウンの過疎対策
2005.8.23の日経新聞によると、高齢化が進み人口減の続くニュータウンの活性化のため、規制緩和を検討する、とあった。 ニュータウンでは二十年くらい経つと、子どもたちの巣立ちが始まり、人口減と高齢化につながる。
川越ナンバー
2006年度中に「川越」ナンバーが走り出す。 川越市長が市外の会合に出ると、車のナンバープレートを見て所沢の市長さんと間違えられるのが悔しい、と言っていたが、そうしたことはこれからはなくなるだろう。
日本の無思想
元旦の朝日新聞に養老孟司先生の言葉が載っていた。 「日本以外の国は基本的に全部「有思想」。日本だけが無宗教、無思想。日本だけは歴史を思想として捉えない。日本は「死んだら最後、関係ねえ」って社会だ。」