【埼玉不動産鑑定所】　不動産の評価とコンサルタント

事業承継と鑑定評価

中小企業経営者の遺産分割では、個人所有の遺産もさることながら、会社の資産をどうするか、会社の経営権をどうするかが問題になることがある。

会社経営に関係のない相続人、経営能力のない相続人の存在は経営を承継する相続人にとって頭の痛い問題となる。できれば父親が全てを決めておいて欲しかった、その声に応えようとしたのが事業承継円滑化法である。生前に承継の意志を明確にし、遺留分の放棄も含めて会社関係は整理しておくのである。父親が存命中は何も問題は生じないだろう。しかし、それが相続の時に必ずしもうまくいくとは限らない。

]]> 税法上，合理的な処理はされていても、不公平感はぬぐえないことがあるからである。不動産の相続税評価に応じた法定相続分に見合う現金をもらったとしていても、「路線価は時価よりも低いのではないだろうか」「自分のもらった土地と比べ、長男のもらった土地は高いのではないだろうか」
親が居るうちはなかなか言いにくいことが、父の死亡後、表面化してくる。
分割した当時はどうであったのか、たしかな資料があれば不満を言う相続人を説得もできよう。しかし、親の「鶴の一声」で決まってしまった場合、何も資料がないことが多い。父親が結論を出す前に、「第三者の評価に基づいていたら」「不動産について正確な資料を整理しておいたら」というような公開の声は数多く聴く。
隣接地との問題も、経緯や内容をよく知っている父親が存命中なら簡単に解決することがほとんどである。後になっては不利な条件をのまざるを得なくなる。

事業承継を考える前に、どのような不動産なのか、今後どうすべきなのか、いろいろと検討する資料として鑑定評価をとっておく方が望ましい。価格だけの問題ではなく、その土地がどのような問題点を持っているのか、有効利用のヒントも不動産のプロである不動産鑑定士が提供できる有力な資料である。

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弁護士会館

東京弁護士会の研修会講師に招かれた。
不動産関連の研修会シリーズの第一弾として「最近の不動産競売評価の現状」と題して霞ヶ関の弁護士会館でフルに２時間お話をしてきた。
司法制度改革により司法試験合格者は毎年2千人を超える。そのうち9割以上が弁護士となる。
日本最大の弁護士会、東京弁護士会は会員数6千人を超える。その東京弁護士会に毎年5百人以上加入してくるらしい。地方の弁護士会１会を上回る数の会員が一年で増えていく。就職できない弁護士があふれているというのも当然と言えようか

]]> 競売物件の動きを見ると、一昨年９月のリーマンショック以降、０９年３月頃までは様子見から売却率も低かった。それが４月以降は売却率が高まっている。
その一方、亀井大臣の主張したモラトリアム法により、一時猶予された債務者は今、競売物件とはなっていない。物件が少なくなってきているのに、入札が多く、川越でも３０本を超えるものが現れている。
安い物件だけに人気が集中しているのが不動産市場なのだろう。
今回の研修会講演は、後日、弁護士会から出版されるらしい。また、インターネット回線を通じて、会員事務所でも受講できるとして、固定カメラも置かれていた。どんな風に写っているのか不安もいっぱいだが、弁護士さんに鑑定士のことが少しでも理解されるのであればうれしい限りだ。

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物流拠点

ネット販売大手のアマゾンが川越市南台の物流センター3万8927㎡を借り受け、川越FC(フルフィルメントセンター)を開設した。靴・バッグのECサイトの商品流通を一手に行う(2010.7.12日経)

]]> アマゾンは専用倉庫(フルフィルメントセンター)を市川、八千代、堺、川越に持つ。
国道16号、関越高速、首都圏中央連絡道の結節点、川越の地理的利便性を高く評価したものだろう。

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同一生計親族間の地代

相続に伴い、土地を子どもが取得、その上の賃貸アパートを親が取得するとき、
賃料を支払わず、使用貸借にするケースが多いでしょうが、アパートの賃料収入が親の手元に積み立てられ、２次相続の財産が増えてしまいます。
このときに、相当の地代を支払う方が得になることが多いようです。

]]> 土地の賃貸借は借地権を発生させないようにするには、相当の地代（時価の年６％）を支払うことが税法上必要になります。
親子で生計を一にする場合には、事業に伴って親が子に支払った費用は子の所得になりません。反対に親の支払った地代はアパート賃貸の経費とすることが認められません。親子間のお金の移転はなかったものとされます。その結果、子どもは受け取った地代を所得としない、贈与税無しで毎年地代相当額が親から子どもに移転することになります。
たとえば、父親から子どもが時価１億円の土地を取得し、アパートを母親が取得した場合、母親は１億円の６％、６００万円を相当の地代として、毎年子どもに支払います。子どもはそれにかかる所得税はありません。母親は６００万円を経費とできないため、その分所得が増加、アパートにかかる所得税は若干増えます。母親のキャッシュフローとしては６００万円以上が毎年少なくなります。結果として２次相続時の母親の財産は少なくなるでしょう。

一方、アパートという収益物件は高収益を上げていると、母親の財産が増えてしまうことがあります。長生きをすると節税対策が裏目に出ることもあるのです。この方法だけを採用するのではなく、債務を増やしたり、非課税の贈与方法を利用したり、相続財産額を減らす工夫は必要です。

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空き家

東京都心から40㎞以上離れた郊外の空き家のうち、一年以上空いているのが49％に達することが国土交通省の調べで分かった　(2010.7．7日経夕刊)

]]> 東京への都心回帰現象を受け、かなり以前から空き家が増えていたが、国土交通省もそれを認めた。人口減少、誘致された企業も省力化されたものが多い。
四〇㎞といえば、川越以遠。
マンションも川越駅周辺までは人気が高く、鶴ヶ島、霞ヶ関は難しいことと併せて考えると、興味深い。

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さいたま新都心に暗雲

埼玉県、さいたま市、都市再開発機構(UR)の３者が保有するさいたま新都心第8-1A街区(2.4ha)に計画していた超高層ビルは白紙に戻ることになった(2010.7．3日経、朝日、埼玉)
　

]]> ３者と事業者(三菱地所、新日鉄都市開発、大栄不動産、鹿島建設）は、０８年５月、基本協定を結び、オフィス等を中心とした高さ１８６m(３９階建て)の複合ビルを建設しようとしていた。しかし、「サッカープラザ」の白紙撤回を掲げた清水さいたま市長の当選，オフィス需要の低迷から事業規模縮小を主張する事業者と、事業を取り巻く環境が大きく変わった。

このまま進めた場合、大幅なオフィス床供給となる大宮地区の商業地は混迷を増すばかり、
三菱地所も早くから撤退の時機をうかがっていたようだ。

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代償金と贈与税

遺産分割協議書の中で、家を引き継ぐ長男が他の相続人らの相続税を負担するという一文を目にすることがある。
　気になるのは、税務署がこれを見るときに「各人が負担すべき税金を長男が負担するのは、その金額の贈与ではないか」と考えることである。

]]> 当事者は全員、贈与税がかかるとは思っていない。むしろ「自分たちの法定相続分を主張しないのだから、長男は当然税金を負担すべきだ」くらいに思っている。

したがって、こういう場合には、
各人の相続税額を計算した後に、その相続税額を加算した額を代償金として長男は支払い、次男等はそれぞれ申告納税をすべきことになる。
このときに、長男任せにするべきではない。

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2010年相続税路線価

7月1日相続税路線価が発表、埼玉県内は２年連続の下落。
h２２年路線価
０８年９月のリーマンショック以降、０９年が下落していることを受け、１０年１月は大幅な下落になったことを示している。

]]> 県内の主要商業地が８～１４％下落している中で、川越市は４％台となっている。
NHK連続テレビ小説「つばさ」の放映に伴い、観光客が増えていることと、商店街の人並みは他の商業地と違って相変わらず多い。
川越まではまだまだ人気があるといってよいのだろう。

2010年相続税路線価

渋沢栄一翁

幕末から活躍し、洋行後、大蔵省官僚、下野し実業界で多くの起業の父と言われる渋沢栄一翁は、埼玉県深谷市血洗島の人である。

]]> 42歳の時に妻に先立たれ、翌年、川越市小ヶ谷出身の江戸の豪商伊藤八兵衛の二女、兼子と結婚、三男：正雄（日本製鐵副社長）四男：秀雄（東京宝塚劇場会長、東宝取締役会長）ら、五人の子に恵まれた。
晩年、渋沢栄一翁は、川越に住んだといわれる。
どこに住まわれたのだろうか。
石碑だけでも残して良いのではないだろうか

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